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전세 vs 월세 비교 계산기

전세대출 이자·보증금 기회비용과 월세 총납부액을 비교해 어느 쪽이 실질적으로 유리한지 계산합니다.

공통 조건

년
만원
% (세후 연)
전세: 보증금 중 대출 부분은 이자 비용, 자기자금 부분은 다른 곳에 투자했을 기회비용으로 계산합니다. 월세: 월세 납부액 + 소액 보증금의 기회비용으로 계산합니다. 두 방식 모두 비교 기간 종료 시 보증금은 전액 반환된다고 가정합니다.

전세 조건

만원
만원
%
만원

월세 조건

만원
만원
만원

전세 총 비용

대출이자 + 기회비용
0만원

월세 총 비용

월세 납부액 + 기회비용
0만원

비교 결과 · 손익분기 월세

전월세 전환율 계산 (역산)

전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 연환산 이율. 법정 상한: 한국은행 기준금리 + 2%p (2025년 기준 약 4.5%)

전세와 월세, 어떻게 선택하나요?

전세와 월세의 실질 비용을 비교하는 핵심 개념은 기회비용입니다. 전세보증금으로 묶이는 돈은 다른 곳에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익(기회비용)이 발생합니다. 반면 월세는 매달 현금이 나가지만 보증금이 적어 남은 돈을 운용할 수 있습니다.

일반적으로 보유 현금이 많고 대출 없이 전세를 낼 수 있다면 기회비용이 크게 적용돼 월세가 유리할 수도 있습니다. 반대로 전세대출 금리가 낮고 월세가 비싼 지역이라면 전세가 유리합니다. 전월세 전환율이 대출 금리보다 높을수록 전세가 유리한 신호입니다.

전세 사기 위험, 이사 유연성, 심리적 안정감 등 금액 외 요소도 중요합니다. 특히 최근 전세 사기 피해가 늘어남에 따라 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF) 가입 여부도 반드시 검토하세요.

자주 묻는 질문

전월세 전환율 법정 상한이란 뭔가요?
전세를 월세로 전환할 때 집주인이 적용할 수 있는 최대 연이율입니다. 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리 + 2%p를 초과할 수 없습니다. 2025년 기준금리 2.5% 기준으로 최대 4.5%입니다. 실제 시장에서는 이보다 높게 적용되는 경우도 있지만 법적으로 상한을 초과한 부분은 무효입니다.
기회비용 수익률은 어떻게 잡아야 하나요?
가장 보수적으로는 시중 고금리 예금(현재 연 3~4% 수준)을 기준으로 잡습니다. 적극적 투자자라면 인덱스 펀드 기대 수익률(연 5~7%)을 적용할 수 있습니다. 단, 투자 수익은 보장이 아니므로 보수적 가정이 현실적입니다.
전세보증금 반환보증이란 뭔가요?
임대인이 계약 만료 시 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증·HF(한국주택금융공사)가 대신 반환해 주는 보험입니다. 보증료는 보증금의 연 0.1~0.2% 수준이며, 전세 사기 예방을 위해 필수적으로 가입을 권장합니다.
월세 세액공제는 어떻게 받나요?
총급여 8,000만원(종합소득 6,000만원) 이하 무주택 세대주(세대원 일부 포함)가 국민주택규모 이하 주택(보증금 3억원 이하)에 월세를 내면, 연간 월세액 최대 1,000만원의 17%(급여 5,500만원 이하) 또는 15%를 세액공제 받을 수 있습니다. 현금영수증 발급 또는 계좌이체 내역으로 신청합니다.